Comment un plan de travaux à dix ans déclenche de l’argent, des votes et des obligations dans chaque copropriété.
Tous les articlesLe jour où une assemblée générale adopte son plan pluriannuel de travaux, la cotisation annuelle au fonds de travaux peut être multipliée par six. Sur un immeuble dont le budget prévisionnel est de 132 000 euros et dont le plan est chiffré à 1 620 000 euros sur dix ans, elle passe de 6 600 à 40 500 euros par an. C'est de l'arithmétique, c'est écrit dans la loi, et c'est presque jamais présenté avant le vote.
Voilà pourquoi j'ai voulu mettre ce sujet à plat. Le plan pluriannuel de travaux est arrivé dans les copropriétés comme une obligation documentaire de plus, et il est traité comme tel : un PDF qu'on fait produire, qu'on présente, qu'on classe. En réalité il commande de l'argent, des majorités, des inscriptions obligatoires à l'ordre du jour et, à partir de 2028, une déclaration au registre national. Tout ce qui suit est vérifiable à la source. Les références sont en fin d'article.
Rénover un pavillon est une décision individuelle. Rénover un immeuble est une décision collective, prise à une majorité calculée sur des tantièmes, par des gens qui n'ont ni le même budget, ni le même horizon, ni le même intérêt.
Le propriétaire occupant paie ses charges de chauffage et gagne à la rénovation tout de suite. Le bailleur ne les paie pas, mais il risque l'interdiction de louer. Le retraité ne verra pas le retour sur investissement, et il le sait très bien. Le commerçant du rez-de-chaussée ne bénéficiera d'aucun des travaux et contribuera pourtant selon ses tantièmes. Quatre positions rationnelles, et un seul vote pour les départager.
La réponse publique tient en deux instruments. Le premier est une obligation de savoir : diagnostiquer son immeuble, planifier ses travaux à dix ans, épargner en conséquence. C'est le PPT. Le second est une subvention conditionnelle : payer une partie des travaux, mais seulement si la rénovation atteint un seuil de performance mesuré. C'est MaPrimeRénov' Copropriété. Tout le sujet est dans l'articulation des deux.
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Pour situer l'ordre de grandeur du chemin restant : en 2024, l'aide avait concerné 37 791 logements, en hausse de 25 % selon le bilan de l'Anah. L'objectif 2026 suppose donc un quasi-doublement.
C'est le point de vocabulaire le plus important du sujet, et la plupart des articles de vulgarisation l'embrouillent.
La rénovation performante est une notion du code de la construction : un niveau d'ambition défini par la loi, orienté vers l'atteinte des classes A ou B. La rénovation d'ampleur est du vocabulaire budgétaire de l'Anah, la catégorie statistique opposée au mono-geste. Le gain de 35 % ou 50 % est le seul critère opposable, le seul chiffre qui déclenche réellement un taux de subvention.
Le nombre de postes traités ne détermine pas le taux d'aide. Ce qui le détermine, c'est le gain de consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire, justifié par une évaluation énergétique qui donne la consommation de la situation existante avant travaux et celle projetée après travaux. Les autres conditions d'éligibilité existent, ancienneté de quinze ans, immatriculation à jour, part minimale d'habitation principale, assistance à maîtrise d'ouvrage, entreprises RGE, liste limitative de six postes de travaux. Mais aucune d'elles ne fait bouger le taux.
La conséquence est contre-intuitive et je l'ai vue surprendre des conseils syndicaux entiers. Un programme qui traite trois postes et atteint 51 % de gain franchit le palier de 50 % et ouvre droit à 45 % de subvention, soit 11 250 euros par logement sur l'assiette plafonnée. Un programme qui traite six postes et n'atteint que 33 % ne touche rien du tout. Le chantier le plus lourd peut ne rien toucher, le plus ciblé peut atteindre le taux maximal.
La consommation se mesure en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an. L'énergie primaire est celle mobilisée à la source, avant les pertes de production et de transport. On passe de l'énergie finale à l'énergie primaire par un coefficient de conversion, et ce coefficient est une décision réglementaire qui se change par arrêté.
L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, en alignement sur la valeur européenne. L'évaluation initiale du ministère parlait d'environ 850 000 logements sortant des classes F et G sans qu'un seul travail ait été fait. Le SDES, en resimulant sur le parc de 2025, retient plutôt 700 000, soit un taux de passoires ramené de 12,7 à 10,4 %. Les DPE antérieurs peuvent être régénérés gratuitement, sans nouvelle visite de diagnostiqueur, via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Retenez la mécanique plutôt que le chiffre exact : une étiquette stockée quelque part peut devenir fausse alors que rien n'a changé dans l'immeuble.
Deux mots, deux objets. Ce que la loi rend obligatoire, c'est le projet de plan pluriannuel de travaux, le PPPT : l'étude que le syndicat doit faire établir. Ce que l'assemblée adopte ensuite, en tout ou partie, c'est le plan pluriannuel de travaux, le PPT. L'élaboration du premier est une obligation. L'adoption du second reste une décision libre du syndicat, et c'est cette décision qui déclenche tout ce que je décris plus bas.
Le dispositif est défini à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, réécrit par la loi Climat et Résilience. Le projet de plan s'impose à tout immeuble d'habitation quinze ans après la réception des travaux de construction, et il est actualisé tous les dix ans.
Deux horloges partent de cette même date de réception et il ne faut pas les confondre. Le fonds de travaux de l'article 14-2-1 devient obligatoire à dix ans. Le projet de plan pluriannuel, à quinze ans.
Attention à la formulation, parce que la nuance coûte cher : le déclencheur est la date de réception, ni la date du permis de construire, ni celle de la mise en copropriété. C'est une donnée que beaucoup de cabinets n'ont tout simplement pas dans leur base, et sans elle l'obligation ne peut pas être calculée automatiquement.
Le contenu du projet est fixé par la loi et il est plus riche qu'un devis prévisionnel. Le plan liste les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces quatre finalités sont distinctes et n'appellent ni les mêmes financements ni les mêmes majorités. Le plan estime ensuite le niveau de performance que ces travaux permettent d'atteindre, le coût sommaire, la hiérarchisation, et il pose un échéancier sur dix ans. Horizon de dix ans, actualisation tous les dix ans. Un diagnostic technique global de moins de dix ans qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dispense d'établir le projet, ce qui reste rare pour un immeuble de plus de quinze ans.
Le projet de plan est élaboré par une personne disposant de compétences fixées par le décret du 25 avril 2022 : huit domaines de compétences, un diplôme d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment ou un titre équivalent, et une attestation sur l'honneur d'impartialité et d'indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble.
Sur l'assurance, lisez le texte de près, parce qu'il ne dit pas ce qu'on croit. Le décret prévoit que si le prestataire a souscrit une responsabilité civile professionnelle, il en justifie auprès du syndicat en remettant une attestation qui précise les compétences couvertes.
Un projet de plan pluriannuel peut donc être produit légalement par quelqu'un qui n'est pas assuré pour cette prestation, et rien n'oblige personne à le signaler au conseil syndical.
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Contrairement au DPE, il n'existe ni certification obligatoire, ni organisme certificateur, ni annuaire public opposable des producteurs de PPPT. Personne ne tient la liste. Deux conséquences très concrètes pour un cabinet : c'est au syndic de réclamer et de conserver lui-même l'attestation d'impartialité, puis de demander l'attestation d'assurance et de noter le cas échéant qu'elle n'existe pas, et c'est encore au syndic de se constituer sa propre mémoire des prestataires sérieux, puisque aucune source publique ne la fournit.
C'est ici que le PPT cesse d'être un document. Le jour où l'assemblée l'adopte à la majorité de l'article 25, quatre choses se déclenchent d'un coup.
Le plan impose une cotisation au fonds de travaux d'au moins 2,5 % du montant du plan et d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Il alimente le carnet d'entretien de l'immeuble, liste des travaux et échéancier, un chapitre par bâtiment. Il inscrit une question obligatoire à l'ordre du jour de chaque assemblée d'approbation des comptes, sur les travaux du plan non encore réalisés. Il déclare, à partir du 19 janvier 2028, une donnée obligatoire au registre national des copropriétés.
Si le plan est seulement présenté et non adopté, la cotisation reste limitée au plancher budgétaire de 5 % du budget prévisionnel, le plancher de 2,5 % devenant inopérant.
La majorité de l'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, absents compris. Lorsqu'une résolution échoue mais recueille au moins le tiers de ces voix, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24, celle des seules voix exprimées.
En dessous du tiers, la résolution est rejetée et il faut reconvoquer. Un syndic qui connaît ce seuil sait, en séance, s'il joue encore ou s'il a perdu.
La différence entre les deux branches explique une pratique très répandue : beaucoup de conseils syndicaux préfèrent prendre connaissance du plan plutôt que l'adopter. Sur l'exemple ci-dessus, l'adoption fait passer la cotisation de 6 600 à 40 500 euros par an. Un facteur 6,1, du seul fait du vote. Ce chiffre doit être présenté en assemblée en même temps que le plan. Sans lui, le vote se fait sur une information incomplète et la cotisation appelée l'année suivante sera contestée, à juste titre.
Un point trop peu utilisé, au passage : l'article 14-2-1 range expressément parmi les emplois du fonds de travaux l'élaboration du projet de plan pluriannuel et, le cas échéant, le diagnostic technique global. C'est souvent le seul moyen de démarrer dans une copropriété qui refuse de sortir un euro de plus.
Il n'existe aucune amende attachée à l'absence de PPT, ce qui est une singularité dans un dispositif par ailleurs contraignant. Mais le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut réclamer le plan, et à défaut de transmission sous un mois, l'administration peut l'élaborer d'office aux frais du syndicat. S'y ajoutent la responsabilité contractuelle du syndic et la fragilisation de toute vente, le plan faisant partie des documents dus à l'acquéreur au titre de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. À partir de janvier 2028, son absence deviendra en outre une donnée publique au registre national, consultable par n'importe quel acquéreur avant de signer.
MaPrimeRénov' Copropriété tient dans quatre nombres, et le piège de lecture le plus fréquent consiste à les confondre deux à deux.
Les seuils de gain sont 35 % et 50 %. C'est ce que la rénovation doit faire baisser. Les taux d'aide sont 30 % et 45 %. C'est ce que l'État paie en contrepartie. S'y ajoutent des conditions d'entrée : immeuble achevé depuis au moins quinze ans à la date de la décision d'octroi, immatriculation à jour au registre national, et une part minimale de résidences principales, 75 % des lots principaux au-dessus de vingt lots d'habitation, 65 % en dessous, ou les tantièmes équivalents. Puis un plafond de travaux subventionnables de 25 000 euros hors taxes par logement, apprécié sur cinq ans glissants, et deux bonifications : dix points pour une sortie de passoire, un immeuble classé F ou G avant travaux qui atteint au moins D après, et vingt points pour une copropriété fragile, définie par un taux d'impayés d'au moins 8 % du budget voté en année N moins 2 ou par une implantation dans un quartier inscrit au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain. Cette seconde bonification suppose de céder les certificats d'économies d'énergie à l'Anah, donc de renoncer au Coup de pouce collectif. L'arbitrage doit être chiffré dans les deux sens avant d'être tranché.
Faites glisser le curseur de 34 à 35 : l'aide passe de zéro à un tiers du chantier. Puis de 49 à 50 : elle fait un second saut. Ce sont deux falaises, pas une pente. Un scénario à 48 % de gain mérite d'être retravaillé jusqu'à 50, et personne ne le voit sans simulation faite avant la convocation.
Une copropriété de 60 lots, dont 48 logements et 4 commerces, réceptionnée en 1974, classée F, chauffée au gaz collectif, 3 400 mètres carrés habitables, 5 % d'impayés. Scénario retenu : isolation par l'extérieur, toiture, menuiseries, ventilation, raccordement au réseau de chaleur. Consommation ramenée de 340 à 152 kilowattheures, soit 55,3 % de gain, et passage de F à C.
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Les aides collectives couvrent 53 % de la dépense. C'est beaucoup, et c'est le chiffre que tout le monde retient de la réunion. Notez au passage que la dépense éligible ne se limite pas aux travaux : la maîtrise d'oeuvre, la coordination de sécurité et les diagnostics thermiques suivis de travaux y entrent aussi. Dans ce modèle, l'assiette éligible atteint donc 1 504 000 euros, plafonnée à 1 200 000. Trois cent quatre mille euros sortent de l'assiette par le seul effet du plafond, et la copropriété les finance intégralement.
Voici maintenant ce qui fait exploser les assemblées, et que j'ai rarement vu anticipé. Il faut être précis, parce que la version approximative de ce raisonnement circule beaucoup et qu'elle est fausse.
L'aide est bien calculée sur la totalité des travaux subventionnables portant sur l'immeuble entier, y compris la quote-part des lots qui ne sont pas des logements. Les commerces ne sont pas exclus de l'assiette. Ce qui les exclut, c'est le plafond : 25 000 euros hors taxes par logement, et un commerce n'est pas un logement. Quarante-huit logements ouvrent donc 1 200 000 euros de plafond, et quatre commerces de plus n'en ouvriraient pas un centime supplémentaire.
Ajouter un local commercial à l'immeuble augmente la facture des parties communes sans augmenter d'un euro la capacité d'aide. Et le reste à charge, lui, se répartit aux tantièmes, commerces compris. Dans ce modèle, les quatre commerces portent 12 % du reste à charge, soit 21 528 euros chacun, pour des travaux dont ils ne tireront aucune économie de chauffage. C'est mathématiquement inévitable et politiquement explosif si personne ne l'explique avant le vote.
Deux paramètres du tableau ci-dessus sont des hypothèses de mon modèle et non des barèmes : la valorisation des certificats d'économies d'énergie à 41 euros par mètre carré, qui dépend d'une offre datée et négociée, et le taux d'impayés de 5 %. Le reste découle des textes.
Enfin, l'argument qui fait basculer une assemblée quand il est vrai : dans ce modèle, une fois le reste à charge réparti aux tantièmes des logements et les primes individuelles déduites, il reste 12 558 euros par logement. Cela donne une mensualité d'éco-prêt à taux zéro de 52 euros sur vingt ans, à comparer à une économie de charges estimée à 77 euros par mois. La mensualité est inférieure à l'économie. Ce n'est vrai que dans certaines configurations, et cela ne se démontre qu'avec un calcul par lot, produit avant la convocation.
Selon le baromètre Matera 2026, établi sur près de 32 000 assemblées générales, 90 % des résolutions sont adoptées en assemblée générale, mais les projets de travaux n'obtiennent en moyenne que 67 % de votes favorables : près d'un projet sur trois échoue au scrutin. Et le projet qui a été voté peut encore mourir plus tard. Il meurt presque toujours au même endroit.
Hors copropriété en difficulté, il n'y a aucune avance de subvention avant travaux. Les acomptes en cours de chantier sont plafonnés à 70 % du montant notifié, à raison de deux par an au maximum. Le solde arrive trois à neuf mois après la réception, après contrôle. Pendant ce temps, les entreprises doivent être payées.
Sur le cas chiffré précédent, chantier de douze mois, quatre appels de fonds, deux acomptes de subvention et solde au vingtième mois, le compte séparé travaux plonge à 479 438 euros de découvert au treizième mois et reste négatif pendant une vingtaine de mois sur vingt-quatre. Le modèle retient une hypothèse de 5 % d'appels non encaissés sur l'horizon étudié, soit 35 880 euros qui manquent au bouclage. Sans emprunt collectif, sans tiers-financement, ou sans un calage beaucoup plus agressif des appels de fonds, l'opération ne peut pas se dérouler. Le syndic découvre en général ce problème au sixième mois, quand il est déjà trop tard pour convoquer.
Les autres points de rupture méritent d'être connus un par un.
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Toutes les obligations de diagnostic et de planification sont désormais entrées en vigueur. Ce qui reste devant nous, ce sont les interdictions de louer et la refonte du registre national.
Trois points méritent d'être soulignés.
Le premier concerne le 1er janvier 2026, qui a fait entrer la masse des petits immeubles dans le DPE collectif obligatoire, ceux d'au plus 50 lots. Ce sont eux qui n'ont ni conseil syndical actif, ni ingénierie interne, ni budget d'études.
Le second concerne le projet de loi de relance et de décentralisation du logement, qui prévoit d'assouplir les interdictions de louer, notamment pour les logements classés F attendus au 1er janvier 2028. Il n'est pas promulgué. Tant qu'il ne l'est pas, le droit en vigueur s'applique intégralement, et raisonner au conditionnel avec un copropriétaire bailleur est le meilleur moyen de se retrouver en défaut de conseil.
Le troisième est le 19 janvier 2028. L'arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel du 19 juillet 2026, entre en vigueur dix-huit mois après sa publication. Il fait entrer dans le registre national l'identifiant du Référentiel national des bâtiments, la classe énergétique du DPE collectif, le chauffage, l'eau chaude, la ventilation, les ascenseurs, les étages et le projet de plan pluriannuel. Il remplace aussi le seuil d'alerte sur les impayés, exprimé jusqu'ici en euros, par un seuil de deux trimestres de charges. Le syndic devient le déclarant officiel de données qu'il n'a ni produites ni validées, et sans rémunération supplémentaire, ce que plusieurs organisations professionnelles contestent publiquement depuis l'été.
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Reste le verrou que tout le monde sous-estime. L'absence de mise à jour de l'immatriculation au registre national prive le syndicat de toute subvention de l'Anah et de l'éco-prêt collectif. Une formalité administrative commande l'accès à plusieurs centaines de milliers d'euros, avec en prime une astreinte pouvant atteindre 20 euros par lot et par semaine de retard.
Je dirige un éditeur de logiciel pour syndics, et j'ai passé vingt-cinq ans de métier à regarder des équipes rattraper à la main ce qu'un système aurait dû calculer. Alors je vais être direct sur ce point, parce que c'est là que le sujet cesse d'être juridique.
Tout ce qui précède est calculable. Les dates, les seuils, les paliers, les planchers, les échéances et les motifs de refus sont des données et des règles. Or dans la plupart des cabinets, ces règles vivent dans la tête de deux ou trois personnes et dans un tableur qui circule par courriel. Quand le sujet se réveille en assemblée, il est traité en urgence par un gestionnaire qui gère déjà quarante immeubles. Les équipes ont la compétence, largement. Ce qui leur manque, c'est l'outillage qu'on leur donne.
Voici les huit exigences que je considère comme non négociables, et pour chacune le fait qui la justifie.
Un référentiel de dispositifs versionné par période de validité, avec un indicateur de guichet ouvert ou fermé. Toute simulation doit être horodatée, estampillée de sa version de barème, figée quand elle part en convocation, et signalée quand elle devient obsolète.
Justification : les guichets ont fermé deux fois en dix-huit mois et le coefficient d'énergie primaire a bougé par arrêté. Un barème codé en dur est une dette qui se réveille au pire moment.
Poste, finalité typée parmi les quatre de l'article 14-2, coût, année cible, priorité, statut. C'est ce qui alimente le calcul du fonds de travaux, l'ordre du jour, le carnet d'entretien et le pré-état daté. Le registre, lui, ne demandera pas le détail ligne par ligne : il demandera l'existence du plan et sa date d'adoption, ce qui suppose quand même de savoir répondre sans ouvrir un PDF.
Un plan rangé en pièce jointe ne branche rien du tout.
Les travaux du plan non réalisés, à chaque assemblée d'approbation des comptes. Et la question du plan d'économies d'énergie après tout DPE collectif ou audit.
Ces deux inscriptions sont légalement obligatoires, systématiquement oubliées, et parfaitement calculables à partir de données que le cabinet détient déjà. C'est la fonction la plus défendable du lot, et la plus simple à obtenir.
Neuf vérifications qui couvrent les motifs de refus les plus fréquents. La première, devis signé avant le dépôt, est une comparaison de deux dates.
Un dossier refusé pour cette raison coûte une année entière au projet.
Quatre flux superposés, un taux d'impayés calé sur l'historique réel de la copropriété et non sur une moyenne nationale, et une alerte sur toute date de solde négatif.
C'est l'écran qui se démontre en réunion de conseil syndical, parce qu'il montre un problème que personne ne voit venir et qu'il le montre au moment où l'on peut encore agir dessus.
Un syndicat peut comporter plusieurs bâtiments, et toute la réglementation technique s'exprime à l'échelle du bâtiment. Avec, dès maintenant, l'identifiant national du bâtiment : gratuit, permanent, déjà présent dans des millions de DPE, pivot des bases publiques, et déclaratif au registre en 2028.
Le registre national est publié en fichier quotidien. La base des DPE de l'ADEME est exposée en interface libre. S'y ajoutent le référentiel national des bâtiments et l'annuaire des entreprises qualifiées. Tout cela est gratuit, sous licence ouverte, sans clé d'accès.
Faire ressaisir à la main ce qui est déjà publié, c'est du temps de gestionnaire dépensé pour rien.
Le parcours officiel réserve le remplissage du dossier à l'AMO, le syndic validant et déposant. Sans espace partagé, le syndic redevient un relais de courriels, ce qui est exactement la tâche non rémunérée qu'il faut supprimer.
Précision utile pour ne pas se faire vendre du rêve : il n'existe aucune interface machine du côté de l'Anah. Le logiciel prépare le dossier et le contrôle. Le dépôt reste manuel.
Une dernière remarque sur la production du plan elle-même. Le décret impose au producteur du PPT une attestation d'indépendance à l'égard du syndic. Le cabinet et son outil sont donc structurellement destinataires du plan, pas auteurs. Toute l'intelligence à ajouter est en aval : recevoir le plan, le typer, le brancher, le simuler, le rappeler au bon moment.
Si vous ne gardez qu'une chose de cet article, gardez la première ligne du tableau. Quinze ans après la réception, l'obligation existe. Et cette date de réception, dans la plupart des bases de gestion, n'est pas renseignée.
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Analyse arrêtée au 23 août 2026. Les barèmes de l'Anah, les calendriers et les modalités de dépôt évoluent vite : vérifiez la date avant de réutiliser un chiffre. Ce dossier ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil financier personnalisé.
Article 14-2 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Décret du 25 avril 2022 sur les compétences du producteur de PPT. Service-public, plan pluriannuel de travaux, DPE collectif, MaPrimeRénov' Copropriété, éco-PTZ copropriétés. France Rénov' et ANIL pour le barème collectif. INC pour le fonds de travaux. Arrêté du 13 août 2025 sur le coefficient d'énergie primaire, publié au Journal officiel du 26 août 2025. Arrêté du 23 juin 2026 sur le registre national enrichi. SDES, parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025, publié en novembre 2025. Feuille de route 2026 de l'Anah. Référentiel national des bâtiments et base des DPE de l'ADEME. Délibération Anah n° 2024-45 du 11 décembre 2024 et n° 2025-06 du 12 mars 2025 pour le régime d'aide et la liste des travaux. Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, article 3, pour les garanties du producteur. Arrêté du 23 juin 2026, Journal officiel du 19 juillet 2026, entrée en vigueur dix-huit mois après publication. Bilan 2024 de l'Anah publié le 24 janvier 2025. Baromètre Matera 2026 pour les taux de participation et d'adoption en assemblée générale.
Les chiffres du cas chiffré sont ceux d'un modèle construit pour tester la mécanique de bout en bout. Ils sont cohérents entre eux, ils ne remplacent pas une simulation faite sur votre immeuble.
Barèmes versionnés, PPT stocké en lignes, inscriptions automatiques à l'ordre du jour, plan de trésorerie du compte travaux : SyndiLibre est conçu pour que ces huit exigences soient dans le logiciel, pas dans un tableur.